Les cicatrices de la covid-19

Le secteur Immobilier étudié regroupe plusieurs périmètres : promotion immobilière, location, marchands de bien, administration d’immeubles, agences immobilières et supports juridiques.
2019 fût l’année des records : la barre du million de transactions a ainsi été dépassée. L’intérêt des Français pour la pierre se confirme toujours, avec des taux de crédit bas (1,12% en moyenne selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA), accompagnés d’un allongement de la durée des prêts. Outre l’objectif pour beaucoup d’acquisition d’une résidence principale, les français investissent également dans le locatif afin de se constituer un patrimoine en vue de leur retraite.
Malheureusement, l’arrivée brutale du Covid-19, entraînant comme chacun le sait confinement et arrêt partiel ou total d’activité, a inévitablement ébranlé le secteur. Les agences immobilières ne pouvaient plus réaliser de visites (surtout lors du premier confinement), les chantiers de construction pour l’immobilier neuf étaient à l’arrêt et les signatures notariales reportées.
Aussi, cette crise sanitaire a-t-elle modifié le comportement des acheteurs. En effet, l’isolement contraint de certains durant les confinements, les a amenés à revoir leurs perspectives de mode de vie, notamment avec la recherche de logements plus grands, avec une partie extérieure et la possibilité d’aménagement d’un bureau afin de pouvoir télétravailler.
Toutefois, le marché immobilier des grandes villes demeure toujours impacté par cette crise ; les ménages se tournant davantage vers les villes moyennes ou les zones rurales qui pourraient enregistrer une croissance plus soutenue, respectivement de +3% et +5% par rapport à 2021 et 2022.
À noter également l’émergence de nouvelles alternatives : des bureaux reconvertis en logements, des commerces transformés en espaces de stockage… ainsi qu’un déficit permanent de main d’œuvre constaté depuis plusieurs années déjà.

« La rénovation énergétique est au cœur des enjeux du secteur : un afflux de biens immobiliers à rénover sur le marché est en route avec en prime, pour certains, des décotes de prix pouvant se révéler très attractives… En effet, la flambée des coûts combinée à la baisse du pouvoir d’achat pourrait ne pas permettre à certains propriétaires d’effectuer les travaux requis au regard, entre autres, des nouvelles normes énergétiques… »

— Max Jammot, Responsable du pôle économique chez Ellisphere

Le secteur immobilier en 2023

A fin juin 2023, le secteur Immobilier compte 2 962 436 établissements actifs, nombre en progression de +4,8% entre 2022 et 2023. Les principaux employeurs se situent à Paris.
Le secteur est constitué principalement de TPE (63,9% des entités) regroupées notamment dans la branche d’activité « location de terrains et d’autres biens immobiliers ».
Ainsi, depuis 10 ans, des créations et disparitions d’entreprise du secteur apparaissent sous la forme juridique « autres personnes morales immatriculée au RCS ». Cette catégorie correspond essentiellement à des Sociétés Civiles Immobilières (SCI), créées pour des programmes immobiliers spécifiques puis dissoutes une fois le programme achevé. En 2022, le secteur étudié enregistrait 1 523 défaillances, menaçant un peu plus de 1 800 emplois. A fin juin 2023 (sur 12 mois glissants), 1 916 défaillances (en hausse de +35,7%) ont été constatées, pour environ 1 800 emplois menacés. Ces défaillances portent principalement sur des sociétés commerciales (59,6%) et plus particulièrement là encore sur des TPE.

Tendances et évolutions

Après une année 2022 délicate, avec une diminution du nombre de ventes de logements anciens, une chute du nombre de prêts immobiliers accordés et une hausse du taux des crédits immobiliers, quelles sont les tendances du marché de l’immobilier ? Malgré le prolongement jusqu’à fin 2023 du prêt à taux zéro et de la résiliation du contrat d’assurance simplifiée, les conditions d’accès au crédit sont plus strictes : disposer d’un apport personnel suffisant (20% requis à ce jour contre 10% auparavant), emprunter sur 25 ans, avoir un taux d’endettement limité à 35% de ses revenus et les avantages de la loi Pinel réduits. Autant d’éléments non négligeables à prendre en considération dans l’élaboration d’un projet immobilier.

Sans oublier l’entrée en vigueur de l’audit énergétique obligatoire pour la vente de logements énergivores depuis le 1er avril 2023 ; 5 millions de logements classés F et G au DPE* devraient ainsi engager une rénovation énergétique afin de ne pas être exclus du marché de la location immobilière. Autres points impactant à prendre en considération, la forte, voire très forte hausse de la taxe foncière dans certaines communes, ainsi que la flambée inflationniste. Côté vendeur, afin que le plus grand nombre de transactions se concrétise, une baisse de prix pouvant atteindre -7% est ainsi parfois espérée.